- 상가투자에도 위험한 부분이 많이 있을 텐데요?
“물론입니다. 특히 소액 투자자들은 조심해야 합니다. 사실 1∼3억 가지고 서울에서 살 수 있는 상가는 없어요. 그래서 유혹을 받는 게 테마상가, 쇼핑몰입니다. 딱 금액대에 맞거든요. 그런 만큼 위험성이 굉장히 높습니다. 이런 사람들이 갖고 있는 건 자금과 행동뿐이죠. 행동은 참 빨라요. 계약을 빨리 하죠, 하하. 이게 다 ‘묻지마 투자’입니다. ‘묻지마 투자’가 주식에만 있는 게 아니거든요. 수익률분석, 환경분석, 입지분석 다 해봐야 하는데 막연히 주변 얘기만 듣고 덜컥 계약을 해버립니다. 지금까지 만난 사람들 대부분이 안타깝게도 이 ‘묻지마 투자’의 범주에서 크게 안 벗어나더군요.”
- 자금과 행동 외에 필요한 것은 어떤 걸까요?
“경험과 정보죠. 자기 돈 5억, 10억씩 투자하면서 발품을 안 팔려고 해요. 상가를 보러 다니면서 5군데 가보고 6군데 째는 귀찮거든요? 그래서 5군데 다녀본 곳 중에 하나를 골라 적당히 계약을 해버리죠. 무모합니다. 거의 모든 투자자들의 기본 행태에요.”
- 상가를 고를 때 뭘 봐야 합니까?
“물론 제일 중요한 것은 가격이죠. 결국 이게 수익률이구요. 수익률이 안 나오는데 팔리겠어요? 상가의 특성을 이해해야 합니다. 아파트라면 같은 지역일 경우 가격차가 거의 없죠. A동과 B동의 차이도 비슷하고요. 1층과 로열층이라고 해봐야 1000∼2000 정도 수준입니다. 하지만 상가는? 명동지역이라고 다 같을까요? 같은 건물이라도 출입구냐, 코너냐에 따라 다르고 101호와 102호가 천차만별입니다. 이런 걸 상가의 개별성이라고 하는데, 하나하나 다 따져봐야 합니다. 다음은 동선. 문제는 상가투자자들이 자신이 투자자인지 점포영업자인지 헷갈리는 경우가 태반이라는 거죠. 같은 동선을 봐도 둘은 완전히 다릅니다. 맥주집이다? 그렇다면 퇴근시간 직장인들이 많은 곳, 대학교 주변 같은 곳이 좋겠죠? 이게 ‘점포 마인드’입니다. 상가투자자는 성향이 중요한 게 아니에요. 내 점포에 사람이 모여야 하죠. 가장 중요한 것은 ‘정점’에 내 상가가 위치해 있냐 아니냐 입니다. 가로동선과 세로동선이 만나는 곳, 코너상가 같은 곳이죠. 그 사람들이 누구냐? 이건 중요하지 않아요. 임차인이 걱정할 부분이란 얘기입니다.”
경 씨는 끝으로 투자자들이 상가 투자에 앞서 최소한 기본적인 학습은 해둬야 한다고 강조했다. 주식투자를 하면서는 밤새면서 연구하고, 외국 동향을 살피고, 새벽에 일어나 경제지부터 챙기면서 왜 상가투자에는 그리 ‘용감’한지 이해가 되지 않는다고 했다.
그리고 경고했다.
“종자돈 3억, 5억을 투자하고 등기분양이 뭔지 임대분양이 뭔지 기초적인 용어조차 이해하지 못하면서 돈을 벌길 바라십니까? 백전백패입니다. 업자에게 속았다, 사기 당했다고 억울해 하지 마십시오. 그런 사람들에게 있어 여러분의 돈은 먼저 보는 사람이 임자입니다.”
경 국 현
수익형 부동산 중에서도 ‘상가투자’ 한 우물만 파고 있는 상가투자 전문컨설턴트. 칼럼니스트로 활동하며 네이버 카페 ‘상가투자클럽’을 운영하고 있다. ‘상가투자에 돈 있다’의 저자이다.
양형모 기자 ranbi@donga.com
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