금리변화에 따른 토지투자전망

사진=미스터홈즈 고상철 대표

금리와 주택가격과의 관계는 두 번의 외환위기를 겪으면서 인과관계가 있다는 것이 명확해 졌다. 일반적으로 이자율이 오르면 부동산 보유의 기회비용을 높이기 때문에 부동산가격 하락요인으로 작용하고 역으로 이자율이 하락하면 부동산의 기대수익률이 높아지므로 부동산가격은 상승압력을 받게 된다. 또한 금리상승은 투자자산으로서 부동산에 대한 투자 메리트를 떨어뜨리는 요인이다.
예금 등 금융상품은 부동산의 대체투자 수단으로서 금리가 상승할 경우 금융자산 투자대상으로서 예금의 매력을 높여주기 때문에 부동산수요를 둔화시키는 요인으로 작용한다. 그런데 최근 금리가 오르면서 대체투자를 하려는 수요도 갈길을 잃었다. 금융상품도 역시 무너지고, 주식, 코인시장도 맥이 빠진 상태이다.

주택가격은 일반 재화처럼 수요와 공급에 의해 결정되지만 수요와 공급을 결정하는 것은 주택의 내재가치(Fundamental Value)이다. 주택의 내재가치가 상승하게 되면 ‘내재가치-실제가격’만큼의 자본이득(Capital Gain)을 얻을 수 있기 때문에 주택에 대한 수요가 증가하게 되고 그 결과 실제가격이 상승하게 된다. 주택의 내재가치는 주택의 보유로부터 얻을 수 있는 현재와 미래 수익 그리고 수익을 현재가치화 할 때 사용되는 할인율에 의해 결정된다. 미래의 수익은 임대료의 기대상승률에 의해 결정되고 이는 주택 서비스에 대한 수요를 좌우하는 경제성장률, 인구증가율, 가구증가율 등의 영향을 받는다.

이 시점에 가장 큰 문제는 급격히 올라간 물가로 인해 각국 중앙은행들이 슬슬 기준금리를 올릴 것이라는 전망이 나오고 있고, 또 진행중이다. 금리의 단기 급등은 부동산 가격에 직격탄으로 작용하는데 지난 2004~2006년에 단행된 미국 중앙은행의 금리 인상으로 주택시장 거품 붕괴와 서브프라임 모기지 사태를 야기한 바 있다. 2021년초반 까지 고공행진하던 국내 부동산 시장에도 반응이 일어나 현재 정부의 각종 부동산규제 완화에도 불구하고 아파트 매수심리가 역대 최저 수준까지 얼어붙었다.
한국부동산원의 ‘12월1주(5일기준) 주간아파트 가격동향 시계열자료’를 보면 전국 아파트 매매수급지수는 73.1을 기록해 지난주(74.4) 보다 1.3포인트 하락했다. 매매수급지수는 100을 기준으로, 이보다 낮을수록 집을 사려는 수요가 적음을 나타낸다. 이는 전국 기준 매매수급지수는 지난주에 이미 2012년 집계를 시작한 이래 역대 최저치를 기록한 바있다. 2주 연속 역대 최저치 기록 경신인 것이다. 12월 첫째주 서울 아파트 매매수급지수도 65.7을 기록해 지난주(66.8)보다 하락했다. 서울 매매수급지수 역시 첫 조사 시점인 2012년 7월 첫째주(58.3)를 제외하면 역대 가장 낮은 수치이다. 부동산 투자자의 움직임도 투기 목적은 줄고 실수요 목적이 강해지면서 실거주 선호도가 높은 지역에 부동산투자 수요가 몰리고 있다.

국토교통부와 한국부동산원이 25일 공개한 ‘2022년 상반기 전국 지가변동률 및 토지거래량’을 보면, 올 상반기 전국 땅값은 1.89% 상승했다. 지난해 하반기 2.11% 상승한 데 견줘 상승률이 0.22%포인트 낮아졌고, 지난해 상반기 2.02%에 견줘서는 0.13%포인트 줄어들었다.

땅값 상승률 둔화는 수도권과 비수도권을 가리지 않았다. 올 상반기 수도권 땅값 상승률은 2.41%로, 지난해 하반기 상승률에 견줘 0.29%포인트 줄었고, 비수도권은 1.61%로 0.1%포인트 낮아졌다. 다만 세종(2.55%), 대전(2.04%), 부산(1.91%) 등 3개시의 땅값 상승률은 지난해 하반기보다 둔화되긴 했어도, 전국 평균 상승률(1.89%)보다는 높았다. 여기서 상승률이 낮아진 다소 낮아진 것은 가격이 떨어졌음을 말하는 것이 아니다. 상승률이 낮아진 것이다. 주택 시장에 이어 토지 시장에서도 가격 상승세가 둔화하고 거래량이 줄어든 것은 금리 상승 등이 영향을 끼친 것으로 해석된다.
지난해 하반기부터 금리 상승과 대출 규제 등의 영향으로 토지 시장이 관망세로 돌아서게 되면서 일어난 현상으로 볼 수 있는데 아직까지 토지는 개발해 호재가 있거나 교통망이 신설되는 지역은 토지가격이 상승하고 있는 지역도 많기 때문에 최근 주택에 대한 수요가 토지로 변화되고 있다.
이런 상황 속에서 2023년 토지에 대한 공부를 하고 투자를 변화시키면 한번의 기회가 올 가능성은 있는 시기가 될 것으로 전망된다.

미스터홈즈 고상철 대표