“재건축 심의 통과”…7부 능선 넘은 은마아파트, 다음 과제는?

사진 | 뉴시스

33개 동·5778세대·35층 이하로 건립 예정
재초환 분담금·GTX 노선 변경등 문제 남아

‘강남 재건축의 상징’으로 불리는 서울 강남구 대치동 은마아파트가 서울시 재건축 심의를 통과하면서 향후 행보에 관심이 모아지고 있다.

19일 서울시는 제11차 도시계획위원회를 열어 은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다. 재건축 추진 26년 만에 사업이 본궤도에 오르게 된 것이다.

1979년 준공된 은마아파트는 28개 동, 4424세대의 노후 아파트 단지로 강남 재건축 대어로 꼽혀왔다. 지난 1996년부터 재건축 사업을 추진했으나 사업이 번번이 무산되면서 26년째 답보 상태를 지속했다.

2002년부터 안전진단에서 세 차례나 탈락했고, 2010년 네 차례의 도전 끝에 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았다. 하지만 2017년 아파트를 49층 높이로 지으려다 ‘35층 층고 제한’을 도입한 서울시의 반대로 사업이 가로막혔다. 이후 재건축 사업은 지지부진해졌고, 올해 재건축 규제가 대폭 풀리면서 5년 만에 서울시 도시계획위원회에 상정됐다.

이번 심의를 통해 은마아파트는 33개 동, 5778세대로 건립된다. 공공주택 678세대도 포함된다. 최고 층수는 35층 이하로 지어진다.

부동산 시장에선 서울시 도계위 심의를 통과로 재건축을 위한 7부 능선을 넘었다는 평가가 나온다. 하지만 재건축 과정에서 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가 산정 등 넘어야 할 과제도 산적해 있다. 정부가 지난달 말 재초환 부담금 개편안을 통해 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했지만, 수억 원의 분담금을 낼 수도 있다.

예를 들어 용산 ‘한강맨션’의 경우 기존 7억7000만 원에서 약 7500만 원 가량만 재초환 분담금이 줄어드는 데 그쳤다. 또 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 조합원들의 부담이 증가할 수밖에 없다. 분담금이 과도할 경우 조합 내에서 갈등이 언제든 비화할 수도 있다.

수도권광역급행철도(GTX)-노선 변경 문제도 남은 과제다. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다고 주장하고 있다. 이에 따라 시공사인 현대건설이 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 국토부는 현재 우회 노선안에 대해 종합적으로 검토하고 있다.

연면적 약 6000m²에 달하는 상가 재건축도 문제다. 상가 조합원만 398명에 이른다. 은마 재건축 추진위 관계자는 “서울시 도계위 심의를 통과한 만큼 앞으로 조합 설립을 차질 없이 추진하겠다”며 “내년에 조합설립 인가가 통과하면 최대 49층 높이로 정비계획안 변경을 추진할 계획”이라고 밝혔다.

김도헌 기자 dohoney@donga.com 기자의 다른기사 더보기