10·15 대책 수도권 부동산 시장 순풍, 비규제 지역 ‘반사이익’ 기대

■서울 전역 규제 여파에 구리·고양 등 인접 지역 ‘풍선효과’ 조짐
■대출·세제 옥죄기에 실수요자, 규제 피한 지역으로 이동 가속화

구리시 딸기원 공동주택 광역조감도

정부가 지난 10월 15일 발표한 고강도 부동산 규제 이후, 수도권 비규제 지역이 반사이익을 얻을 것으로 전망된다. 서울 전역과 경기 일부 지역은 대출 축소와 세금 강화 등 규제로 거래가 위축될 것으로 보이는 반면, 규제를 피한 서울 인접 지역이나 저평가 지역에는 실수요자의 관심이 집중되며 수혜가 기대된다.

국토교통부는 ‘주택시장 안정화 방안’의 일환으로 서울 25개 전 자치구와 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 하남, 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 광명, 의왕 등 총 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 해당 지역은 10월 16일부터 규제 효력이 발생하며, 일부 토지거래허가구역은 10월 20일부터 적용된다.

이번 대책에서는 주택담보대출(LTV) 제한과 세제, 전매, 실거주의무 등 다양한 규제사항이 지정되었다. 무주택자와 기존주택 처분 조건부 1주택자는 LTV가 40%로 제한되며, 다주택자는 대출이 전면 금지된다. 또한 조정대상지역 내 신규 취득 주택은 2년 내 전입 의무가 부과되며, 양도세 비과세 요건은 ‘보유 2년+거주 2년’으로 강화됐다. 다주택자에게는 취득세·양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 전방위적 규제가 적용되었고, 토지거래허가구역 지정으로 실거주의무(2년) 부여 및 토지거래허가 의무가 부여되었다. 

이러한 고강도 규제로 인해 수도권 내 규제지역 부동산 시장은 일시적인 관망세에 들어간 분위기다. 반면, 서울과 인접한 구리·오산∙김포·남양주·부천∙화성 등 비규제 지역은 실수요자 중심의 수요가 유입되며 강세를 보일 것으로 예상된다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 경기도 구리시 ‘e편한세상인창어반포레’(‘21년 9월 입주)는 10월 전용면적 84㎡가 11억7,800만원, 전용면적 59㎡가 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 특히 대책 발표 이후 구리시 ‘힐스테이트구리역’의 전용면적 84㎡의 호가는 13억원까지 상승한 것으로 나타났다.

또한, 같은 달 화성시 산척동 ‘중흥S-클래스에듀하이(‘19년 4월 입주)’ 전용면적 84㎡는 7억1,800만원에 거래돼 직전 신고가(7억원 미만) 대비 약 2,800만원 상승했다. 이어 봉담읍 ‘중흥S-클래스에듀파크(‘23년 7월 입주)’ 전용 84㎡ 역시 6억2,500만원에 거래되며 기존 최고가를 다시 써 지역 내 시세 상승 흐름을 뒷받침했다.

한 부동산 전문가는 “서울 및 주요 지역의 대출 여건이 급격히 나빠지면서 자금 여력이 부족한 실수요자들이 서울 인접의 비규제 지역으로 시선을 돌리고 있다”라며 “이러한 흐름은 가격 상승과 거래량 증가로 이어질 수 있다”고 설명했다.

이러한 가운데, 수도권 비규제 지역에서 새 아파트 공급이 이어져 눈길을 끈다. 중흥토건은 경기도 구리시 교문동 일원 딸기원2지구 재개발 정비사업을 통해 ‘중흥S-클래스 힐더포레’를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 1·2단지 총 1,096세대의 대단지 규모다. 이 중 전용면적 59·84㎡ 637세대가 일반분양 물량으로, 실수요자 선호도가 높은 중소형 평형으로 구성됐다. 단지 앞 경춘로를 통해 차량과 대중교통을 이용하면 지하철 7호선 상봉역과 8호선 구리역으로 쉽게 이동할 수 있으며, 강남·잠실 등 주요 업무지구 접근성도 우수하다. 또한 상봉역에는 GTX-B 노선이 계획되어 있어 교통 편의성은 더욱 높아질 전망이다. 

구리ㅣ고성철 스포츠동아 기자 localkb@donga.com 


고성철